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写字楼项目可行性报告范文

2020-08-01 范文 【 字体: 】 标签 : 范文,写字楼,可行性 浏览量:893万

简介:一、写字楼租赁市场大亚湾的企业主要集中分布在澳头镇、响水河一带,中心区亦有少量企业设点,但外租外销型写字楼的供应则基本向澳头倾斜,而且现有房源主要集合在安惠大道两侧。安惠

一、写字楼租赁市场

大亚湾的企业主要集中分布在澳头镇、响水河一带,中心区亦有少量企业设点,但外租外销型写字楼的供应则基本向澳头倾斜,而且现有房源主要集合在安惠大道两侧。安惠写字楼坐落在安惠大道尽头,楼高12层。现6至9层为F中国有限公司承租;10至12层业主安惠公司计划自用;1至2层为商业用房现已全面进驻银行、餐饮等;3层也已出租过半,分别由欧德油储、三菱丽阳和平安保险承租,年底前普莱克斯公司将占用剩余部分。安惠写字楼作为本地唯一的国标级写字楼,中央空调、冷热水、消防安全监控等设施齐全,由假日酒店提供物业管理。业主对外租价为80元/㎡/月(含精装修),综合管理费为3元/㎡/月(不含空调使用费),档次和收费均为本地之最,但因价格过高,除个别大型外资企业外还乏人问津。

其他沿安惠大道可做写字楼租赁的场所在档次及价格上均差异不大,通常在20—30元/㎡/月(简装/精装),办公条件普遍比较简陋,管理费也平均在0。6元/m2/月左右,目前出租状况一般;新建的丰华大厦100至300㎡中小型办公室租金为30—40元/㎡/月(简装/精装),综合管理费为3元/㎡/月,无中央空调、热水等设施,停车场也不完善,正式开盘5个月来租售业绩约近三分之一。

二、租赁经营策略

我公司拥有安惠写字楼4层和5层的房产,单层建筑面积㎡,电梯间、洗手间已装修。由于已经形成了本地最高档写字楼形象,加之数家大型外企在此办公,故对高端客户的吸引力较大。

由于本地写字楼租赁市场总体市道还较弱,新进入的企业特别是有实力的企业数量不大,而写字楼的供应量还在持续增长,形势不容乐观。受南海石化项目带动,一批中下游产业陆续来大亚湾考察,其中不乏世界级企业,但由于和中海壳牌的合作关系未确定,现阶段设点进驻的可能性很小。因此预计近期难有大面积承租写字楼的机会,租赁市场仍以中小企业为主。

伴随着大亚湾石化产业的发展,明年可能出现一些转折性变化。南海石化项目在下半年投产运营,投资265亿元的中海油炼油项目也要在上半年启动建设。中海壳牌链条企业及中海油15套炼油装置承包商会逐一正式落脚本地,届时写字楼的高端租赁市场预期看好,我公司也正积极与中海油等有关企业进行对接联络,争取引进。

我方的主要竞争对手是安惠公司。该公司是大亚湾假日酒店、公寓的业主,并拥有安惠写字楼的大部分产权,现中海壳牌及其承包商、下游配套企业几乎全部承租安惠公司的物业。对方已与石化企业系统建立了长期稳定的联系且合作已久,有专业的市场营销团队和充足的开发经费,具备配套物业和经营资源,与之相比我方除价格外无其他优势。明年上半年其主要租户将撤离写字楼和公寓,由于在时间上及双方的目标客源接近,势必与我方在市场争夺方面正面交锋,成为最大的威胁。

写字楼的营销渠道主要有二个:自主经营和外包与代理结合。公司可投入人力物力自己寻找客户,成本虽大但回报可观,问题是与竞争对手相比处于信息劣势;外包可利用外部资源,共享收益,创造的机会更多,但会降低单位回报率。

通过前段时间的市场推广,已与多家有意向承租写字楼的客户建立了联系,包括中海油南海东部公司裂解汽油项目组、大亚湾财政局律师事务所、温州四建工程公司等,每家需求面积在300㎡左右。

文秘站:我方正与大亚湾惠桥公司等一些机构探讨有关合作或外包事宜,对方均有此意愿,但也对现在的市场状况持谨慎态度,同时认为明年上半年形势较好,春节后至五月份之前有大规模出租的可能,眼下主要应做好散户租赁业务。

现实存在的问题是未经分隔装修的写字楼不符合中小客户的租赁要求,并且由于长期闲置不动,公司的4、5层房产已被物业管理人封闭,带领客户进入参观极为不便。而带有精装修的写字楼对大型高端企业也具有更强的吸引力,安惠公司投资1700万元精装修写字楼和公寓引进中海壳牌和F公司即可作为佐证。因此急需进行写字楼装修,至少应将公共部位精装修,其他部位简单装修。如能在今年底前完成装修工程,将非常有利于把握机会,盘活写字楼资产。

三、成本与价格

经测算,安惠写字楼精装修成本应在520元/㎡左右,包括空调、消防系统的布置改装。按每层1250㎡计,单层投资约为65万元。若只进行公共区域的精装修,其他部位简单装修,则成本会降低1/4左右,单层投资不超过50万元。另外提供商务服务的必需设备预算投资4万元(可考虑暂时押后),详见“写字楼装饰设计工程预算表”,总造价最终以审核决算结果为准。

定价策略应针对主要竞争对手安惠公司的物业,参考本地的平均价格水平执行。如前所述,市场调查结果显示,在精装修基础上50—60元/㎡/月的租价是极具竞争力的,在局部精装修的情况下租金最好不高于40元/㎡/月,相信可为大多数企业所接受。

按70的进驻率计算,以50元/㎡的价格出租,单层收入约为43750元/月,15个月收回装修投入;局部装修租价以40元/㎡计,单层收入约为35000元/月,14个月回收投资。

如采用外包形式,我方仅需进行局部精装修,承包底价初步定为30元/㎡/月,单层收入约为37500元/月,投资回收期约13个月。我方还在和外界接触商洽净价承包的可能性,即我方不做任何投入,由承包方投资装修寻找客户。承包底价初步定为首年20元/㎡/月,次年30元/㎡/月,让利约为15万元,低于我方预计装修投入。但落实以上方案尚需时日且无绝对把握。

四、总结与建议

1、目前大亚湾写字楼租赁市场活跃程度不高,客户资源非常宝贵。现有客户基本是小面积需求,大企业进驻估计要等到半年后。

2、抓住现有中小客户的前提是将写字楼进行分隔装修,同时也利于日后吸引大客户。如在年底完成装修工程,乐观情况下明年五月份之前出租率可达80以上。

3、定价必须具有竞争力,灵活采取各种经营合作方式,积极寻求外包等简单实用的途径,回避我方的弱势。

4、可考虑先利用一层垫资装修,降低风险成本,同时争取银行装修贷款(约为物业评估值的30),以上负债可从租金收入中偿还。

若上述方案能够尽快落实执行,我公司有信心盘活写字楼资产,获得稳定收益,给假日美景项目的前期开发提供支持和保障。

项目名称:xx区污水管网系统(含泵站)探测普查项目

项目建设单位:xx市xxxx处理系统管理有限公司

项目地址:xx市xx区

1、综合说明

目前xx区污水处理配套的管网和泵站建设相对滞后,且存在管理分散、管理标准不一,管养队伍技术手段落后,维护经验欠缺,对所辖管网及泵站只完成简单的日常巡视和故障抢修,没有真正建立起完善的污水管网泵站管理体系,导致污水收集率较低,污水处理厂进水量偏小,污水厂进、出水水质往往难以满足节能减排要求。

为了实现污水管网及泵站科学管理,满足日益严峻的环境保护形势的需要,xx区政府决定由xx区各镇街()委托xx市xx区环境运输和城市管理局(xx)统一组织进行xx区污水管网系统(含泵站)普查公开招标,xx市xx区环境运输和城市管理局(xx)委托xx市xxxx处理系统管理有限公司承担招标的具体工作。

结标后由各镇街负责管网普查项目合同的签订及实施,并支付相应普查费用,区政府给予镇街适当的补贴。

2、项目提出的背景和依据

由于历史原因,xx区大部分排水系统为雨污合流系统,且管道截流标准偏低,局部排水管网存在老化现象。xx建设与城市的发展存在着滞后现象,部分地区的排水管网难以满足现阶段的排水需要,没有严格执行污水排放许可管理制度,存在污水乱排现象,很大程度上污染河涌的水体环境,需要加强接入户的污水排放管理。同时,xx区现有的排水管网管理分散,存在管理维护标准不一,污水收集率有待提高,排水管网和泵站的运营管理水平会在一定程度上影响污水处理厂的运行效果。

为了提高xx区污水的有效收集率,保护水资源,改善xx区的水环境质量和人民的居住环境,更好地发挥污水处理厂作用,提高xx区居民的生活质量,需要对xx区污水管网系统(含泵站)进行全面的普查,全面系统的掌握全区污水管网系统的现状。

本次xx区污水管网系统(含泵站)探测普查项目已获得区政府批复同意实施(《xx市xx区供水整合及污水管网集中运营管理工作会议纪要-2011年162号文》、《xx市xx区政府工作会议纪要-2013年87号文》以及《区政府常务会议关于实施xx区污水管网系统(含泵站)统一运营管理方案的决定通知-南府会函[20XX]年1号文》)。

3、项目外部配套建设条件论证

项目所在地位于xx市xx区,属于珠三角河网地区。项目外部配套建设条件主要包括:

(1)项目的污水管网系统(含泵站)已建成,只需探测普查管网及泵站设施;

(2)项目施工不需要外接电源;

(3)项目施工不需外接自来水;

(4)项目对外交通均为现成。

基于上述分析,项目外部配套建设条件已经具备。

4、项目选址

xx区污水管网系统(含泵站)探测普查项目用地为xx区污水管网系统(含泵站)设施周边路面。施工期间对周边交通和现有的排水设施干扰少,对周边建筑物无干扰。

5、项目内容和规模

项目规模:xx区xx污水管网约930公里,污水提升泵站37座。

项目内容:利用物探工具与检测设备对污水管网系统(含泵站)设施、设备进行摸查、检测、测绘、勘探、信息数据整理建库,形成污水管网系统(含泵站)普查成果。

6、原材料的来源和供应保证

项目属于非生产性服务项目,不存在生产性项目所需的原材料。

7、资源消耗情况、节能分析及环境保护措施

本项目是非生产性项目,项目本身不需要消耗生产性资源。

本项目为服务性项目,项目本身并不排放任何污染物质,对环境无不良影响,相反能提高污水管网系统管理水平,提升污水管网系统排水效率,因而对环保是有利的。在工程施工期间不会对周边环境造成影响。

8、劳动保护与卫生防疫、消防

本项目是非生产性项目,没有生产劳动人员,作业人员做好劳动防护,并在作业现场做好安全和卫生措施,设有安全和卫生警告牌,提醒公众注意安全。

9、项目总投资概算和资金来源落实情况

普查费用根据现行统计的管网长度930公里来测算,总投资概算预计为1800万元左右,实际结算按照普查招标的中标单价乘以实际工程量执行。项目资金来源主要是各镇街财政资金,区政府给予镇街适当的补贴。

10、经济效益和社会效益分析

本项目是具有排水防涝等综合社会效益的工程,其主要效益是有利于提升xx区污水管网系统(含泵站)运营管理水平,有利于充分发挥污水管网系统的排水功能。工程符合国民总体利益,其社会效益显著,应予以实施。

11、项目施工周期及进度安排

项目安排在今年下半年开始施工,整个工期为3个月,各个工序之间互相交叉,密切配合,确保项目工程按时完成。

12、项目法人组建方案

按xx区政府要求,项目法人为xx市xxxx处理系统管理有限公司。

13、结论

综上所述,本项目有利于提升xx区污水管网系统(含泵站)运营管理水平,有利于充分发挥污水管网系统的排水功能,其社会效益显著,经济合理可行。本项目是必要的、技术上是可行的、效益是显著的,应予以实施。

杭州写字楼市场现状与走势核心商圈表现良好

2005年可以说是杭州房地产市场的多事之秋。相比住宅市场的沉闷,杭州的写字楼市场却稳中有升。不少开发商和投资者都开始关注写字楼。从实际市场调研的情况来看,目前杭州写字楼市场的投资性购买比例比较高,新近开发的楼盘尤其如此。与此同时,不少房地产开发商都准备或者正在介入写字楼开发。

空间分布状况:核心商圈表现良好,外围区域有待成熟

按照业内通常的划分,杭州当前写字楼主要分布在黄龙商圈、武林商圈、庆春商圈、文教商圈和城站吴山商圈,另外还有正在崛起中的钱江新城和滨江区块。

黄龙商圈经过几年的开发经营,已经成为杭州顶级写字楼集中的区域。黄龙商圈的写字楼主要包括世贸中心、黄龙世纪广场、嘉华国际商务中心、恒励大厦、聚龙大厦、公元大厦、现代国际大厦、世贸丽晶城、中田大厦等。其中,世贸一期开发时间较早,目前仍是杭州租金最昂贵的写字楼。其他的写字楼大多都是2003年以后开盘的,其中公元大厦、聚龙大厦、世贸丽晶城D座于2004年下半年开始预售。这个区域写字楼的特征之一是建筑设计和配套服务上都更新更专业。由于土地产权的限制,这个区域的另一个特征是整体租赁比例较高。

武林商圈是杭州市传统的商业中心,商业环境优越。这个区域的新近写字楼开发主要集中在凤起路和文晖路之间,主要在武林广场以北的空间内。该区域是杭州近两年写字楼开发最集中的区域之一。主要代表性楼盘包括华浙广场、蓝天时代、耀江发展中心、元通大厦、深蓝广场、白马大厦、海华广场、晶晖商务馆、越都商务大厦、国际汇丰中心、坤和发展中心、环球中心等。该区域的特点是布局相对分散。区域内写字楼售价很高,开出了一些天价楼盘,但区域的整体租金回报率有待提高。众多临近地段的楼盘也都竞相以武林商圈为卖点,但武林商圈究竟辐射力到达什么范围?写字楼物业不同于沿街商铺,那么,什么样的商务环境才是有利的?该区域的写字楼开发应该有什么样的空间布局?这是在该区域写字楼开发商应该思考的问题。

庆春商圈是杭州金融机构最集中的地段,办公配套比较成熟,是杭州写字楼开发较早的区域。主要楼盘有瑞丰国际商务大厦、三瑞大厦、嘉德广场、同方财富大厦、凯旋门商业中心、远洋大厦、银座大厦、广利大厦等。其中银座大厦和广利大厦都是2005年开盘的重量级写字楼。庆春商圈可以说是几年来杭州写字楼开发的历史缩影。从早期的东清大厦、庆联大厦,到较近的三瑞大厦,到嘉德广场、广利大厦、银座大厦,该区域的写字楼开发逐步走向专业化。可以预见,该区域将成为杭州写字楼最密集的核心办公区之一。

文教商圈是杭州信息产业密集区。该商圈的很多办公楼都不能被称为真正意义上的写字楼,甚至有不少是由其他用途房产改成办公用房。这些办公用房价格相对低廉,谈不上什么现代商务办公的配套,但是市场活跃,使用率高。这也符合IT行业自身的特点。当然,区域内也有不少专业的写字楼,主要有华星科技大厦、联强科技楼、文三数码大厦、昌地火炬大厦、颐高创业大厦、百脑汇科技大厦、中科院科技园等,其中前面四个楼盘在2000年左右竣工,后面三个楼盘都是新建成的写字楼。这个区域特点鲜明,如何把握特点、切合市场需求是该区域写字楼开发的要点。

城站吴山商圈依靠城站附近的便利交通条件,近两年写字楼投资开发开始活跃。该区域从商务环境、办公配套角度看,与黄龙商圈、武林商圈、庆春商圈差距不小,但从市中心写字楼开发逐渐饱和以及杭州市长远规划的背景下看,该区域具有一定的发展潜力。该区域的主要写字楼楼盘有香榭商务大厦、中闽大厦、广复大厦、联银大厦、耀江广厦、西湖定安名都、西湖国贸大厦、利群大厦、万新大厦等,其中后三个楼盘还在建。该区域目前的写字楼使用率相对较低。

钱江新城和滨江区块的写字楼开发还处于开始阶段。但在政策支持和规划指导下,钱江新城的投资前景广阔。相信随着以后杭州地铁的投入使用和周边居住环境逐步成熟,这两个区块的写字楼市场会有不俗的表现。但这一切都需要时间。

除此之外,还有部分写字楼处于相对远离市中心的位置,主要位于城北和城东,城西也有少量。这些写字楼所处区位的周边配套还有待成熟。

总的来看,2005年杭州写字楼市场交付楼盘9个,主要集中在黄龙、武林和庆春这三个中心区块。预售楼盘13个,主要以武林区块和庆春区块为主。市场当前的存量和增量多数在传统的商业区块,而且未来几年传统商业区块仍然会是写字楼市场的黄金区块。

租金/价格特征:价格平稳上升,租金前景看淡

根据笔者对杭州写字楼市场的实际调研,2005年杭州写字楼市场的租金绝大多数处在15-45元/天/平方米的水平。黄龙商圈的写字楼平均租金为杭州之首,绝大多数写字楼的租金在3-45元/天/平方米。武林商圈和庆春商圈的写字楼租金大多数在2-3元/天/平方米之内,区域内一些开发较早的写字楼租金要低于这个水平,在15-2元/天/平方米左右。文教商圈的写字楼租金相对较低,多数在1-2元/天/平方米左右,超过2元/天/平方米的不多。城站商圈的写字楼租金多数在2元/天/平方米左右。从总体上看,过去两三年杭州写字楼市场的整体租金水平表现比较平稳。

相比于北京、上海、深圳、广州的写字楼市场,杭州的写字楼市场的租金水平与深圳和广州较为接近。从租金/售价角度看,杭州的写字楼市场与上海和北京存在较大差距,与深圳和广州较为接近。从总体上看,杭州写字楼近两年的价格水平有较大幅度的上升。

从上面的杭州写字楼市场租金/价格分析中,我们可以发现,地段对写字楼租金的影响要大于写字楼建筑自身。这是因为作为主要的商业物业之一的写字楼对区位具有很强的依赖性。但遗憾的是,一个区域的配套环境成熟不是短时间内可以实现的,通常需要几年甚至更长时间。因此,在供大于求的写字楼市场上,中心外围的空置率将明显高于中心区域。而在租金水平下降的情况下,中心区域的空置率可能会一定程度上转移给相对低端的楼盘。总体而言,当市场供过于求时,每个区域受到的影响是不均匀的,越是核心区域影响越小。

从写字楼投资角度看,目前杭州写字楼市场的租金和价格存在一定程度的背离。当前杭州写字楼市场的租金具有较为明显的区域特征,而写字楼的定价模式则更接近其邻近的住宅,而不是更贴近租金,梯度。通过对比区域租金和近期写字楼开盘价格,这种现象很明显。这种现状从长远看,对写字楼市场的投资不利。

通过对杭州写字楼市场租金/价格的横向对比和内部分析,我们对杭州写字楼市场已经有了一个基本的定位。那么,杭州写字楼市场的租金将呈现什么发展趋势呢?从产业规模、结构、商业环境角度看,杭州目前与国际化大都市的定位还有一定差距,入住杭州的国际企业数量不多,而且这种状况在短期内不会有大的变化。虽然有一定数量省内企业进入杭州写字楼市场,但对市场的吸纳能力有限。根据笔者统计,杭州目前写字楼存量大约在300万平方米左右,而今后5年杭州写字楼市场的增量将超过300万平方米。在这种供求关系下,写字楼市场的销售和租赁都将不可避免的出现空置率上升。空置率超过一定水平之后,必然伴随着租金整体水平的下降,进而一部分写字楼租户可能会从原先的写字楼转移至租金更低、档次更高的写字楼,从而使低端写字楼市场的空置率加剧。这种由于空置率增加导致不同级别写字楼之间替代的现象,曾经在上世纪八十年代的美国很多大都市区上演。另外,杭州低端写字楼市场还面临着商住楼的激烈竞争。因而,杭州写字楼市场将迎来竞争激烈的时期,这种竞争关系很可能在短期内导致低端和中心外围写字楼空置率大幅上升、租金显著下降。

市场供给趋势:钱江两岸供给飙升,其余区块规划控制

根据2004年-2005年杭州市土地出让信息,我们可以很清楚地看到杭州未来几年写字楼市场供应的空间分布。

2004年杭州共出让写字楼用途地块(含商业用途,个别地块含住宅用途)24块,总面积为633861平方米,占2004年杭州市土地出让总面积的346%。其中,位于钱江新城的写字楼用途地块10块,占2004年杭州市写字楼用地出让块数的41%,位于滨江区的写字楼用途地块数9块,占2004年杭州市写字楼用地出让的38%。两者相加,将近占2004年杭州出让的写字楼用地地块数的80%。从出让面积上看,出让的写字楼用途土地中,位于钱江新城写字楼用地占32%,位于滨江的占39%。

2005年杭州共出让写字楼用途地块(绝大多数写字楼开发地块含商业用途,极个别地块含住宅用途)14块,总面积为860592平方米,占2004年杭州市土地出让总面积的507%。其中,位于钱江新城的写字楼用途地块7块,占2004年杭州市写字楼用地出让块数的50%,位于下城区的写字楼用途地块数2块,占2004年杭州市写字楼用地出让的

21%,位于滨江区2块,占14%。从出让面积上看,出让的写字楼用途土地中,位于钱江新城写字楼用地占49%,位于下城区的占37%,位于滨江的占10%。

从规划角度看,钱江新城作为杭州未来的CBD,写字楼开发的目标定位是企业总部的办公场所,因此,无论在写字楼自身建筑设计上,还是在周边配套上,规格都很高。新城内在建的写字楼包括集美国际、荣安集团总部大厦、华成大厦等,规划建成高档商务办公楼43幢,总面积将在300万平方米左右。与钱江新城一江之隔、同时毗邻萧山城区的滨江区块写字楼投资开发潜力也很大。但钱江新城和滨江区块如何逐步走向成熟以及如何应对成熟前市场的状况是值得严肃思考的问题。因为写字楼对商务氛围、交通条件、周边配套服务等都有很高的要求,而这些都需要时间。此外,上述两个区块距离萧山市区很近,如何协调好竞争和合作的关系也值得考虑。

总的来说,在未来的几年之内,钱江新城毫无疑问将成为杭州写字楼开发的主要区块。这也是杭州市政府按照规划的要求,在土地出让方面有意调控的结果。与此同时,滨江区也将成为杭州写字楼开发的主要区块之一。此外,老城区还将有一定的新楼盘供应。在供给数量上,未来五年的写字楼供给量将超过现有的存量。而且,供应的楼盘特征,主要以高档写字楼为主。由于区位的成熟度还不够以及供给数量较大,写字楼供应价格将低于中心区块。

市场需求特征:中小企业为主,需求增量温和

分析了杭州写字楼市场的供给趋势之后,我们再了解一下杭州写字楼市场的需求特征。杭州市写字楼市场的需求有哪些特征?杭州写字楼开发该如何定位?

从理论上说,一个地方的写字楼需求取决于该地方的办公室就业人数的变化。这类员工主要分布于会计、法律、咨询、公共关系、广告、金融、房地产、保险等行业。也就是说,一个地方就业率增长很可能导致对写字楼需求的增加,但并不必然导致对写字楼需求的增加。上世纪八十年代的美国写字楼市场就是一个很好的例子:1985年之后,美国的办公室就业增长率明显下降,1987年-1990年间一度只有09%的水平,但这期间美国的总体就业率却持续快速增长。开发商和投资者对这点的忽视是导致美国上世纪八十年代大面积的写字楼供给过剩的重要原因之一。因此,写字楼投资开发者除了对杭州写字楼市场有一个定位之外,还必须对杭州写字楼市场的需求有一个清楚的认识。

杭州写字楼市场的需求特征与杭州的经济特点、浙江省的经济特点密切相关。首先,近年的统计数据表明,杭州经济增长强劲,第三产业的增长较快。但杭州第三产业的比重还不高(最高水平为43%),特别是会计、法律、咨询、公共关系、广告、金融、房地产、保险等行业在第三产业中所占的比重相对较低(由于近五年统计口径多变,不能给出一个确切的数据)。虽然杭州市政府大力支持和鼓励第三产业发展,但短期内不太可能会有明显变化。因此,杭州写字楼市场需求的特征之一是平稳的,循序渐进的。

其次,浙江经济的主要动力是民营企业,而这些企业多数都是中小企业,当然杭州也不例外。任何一个写字楼市场都有高端、中端和低端的需求。这里只是强调,开发一幢好的写字楼,应该有一个基本的定位,这个定位可能取决于所在区位、开发商实力、

市场现状等因素。这个定位内容至少应该包括写字楼整体的特点,即硬件、服务、客户品质三要素,其中客户定位要考虑入住企业的行业类别、规模、影响力、相互之间的互动等因素。随着写字楼市场的逐渐成熟,竞争逐渐激烈,准确定位将变得越发重要。专业的、细分的才是更有竞争力的。

第三,写字楼用户对物业的建筑品质和配套服务要求日益提高。最近的写字楼开发在很多方面已经开始参照和执行国际标准。虽然目前国内没有出台写字楼的等级标准,所谓的甲级、乙级或者5A、4A都没有第三方认证。但提升写字楼建筑设计品质,毫无疑问是写字楼开发的一个基本趋势,也是写字楼市场需求的基本特征之一。因为写字楼承载的并非是单纯的办公空间需求,更多的是企业形象的需求以及物业的保值和增值需求。写字楼的品牌和品质,体现的是企业的品牌。这一点,正处于升级阶段的浙江民企更为重视。无论定位知名大企业还是中小企业,对写字楼品质和服务的需求有很大的共同点。

总体而言,杭州写字楼的市场需求将是平稳的、循序渐进的。需求的主体还是以中小企业为主。在写字楼建筑自身方面,追求建筑品质和服务是大势所趋。因此,写字楼投资开发在目标客户、产品定位方面应该有清晰的思路。

开发经营策略:

单一产权租赁是大势所趋

目前我国写字楼开发经营主要有分散出售和统一出租两种模式,而且以分散出售为主。如果采用出售的形式,写字楼产权分散,难以形成统一有效的管理。这个管理不仅仅指物业管理,还包括物业经营。杭州写字楼一部分由写字楼开发企业自己成立的物业管理公司管理,一部分委托专门的物业管理公司管理。但杭州目前的写字楼物业管理公司专业化不高,而且这其中必然存在代理人问题(也就是说管理别人物业不可能像管理自己物业那么尽心尽力)。因此,在调研中,我们发现一些开发了才两三年的写字楼,看起来好像已经好多年了。从整体上说,目前杭州写字楼维护很差,提供的服务与专业写字楼的标准相差甚远,而且绝大多数对入住企业没有总体定位。这种情况对写字楼的长远收益影响很大,因为写字楼的整体形象、公共空间维护对写字楼的租金的影响可能比办公单元内部形象更重要。

杭州目前的写字楼,除了受限于产权之外,几乎全部是出售。销售可以快速回收资金,而租赁却是细水长流。但是我们应该看到,写字楼是商业地产,它与普通住宅的开发经营模式是不一样的。对商业地产来说,后期的经营管理可能比前期的开发更重要,同时也需要更多的专业知识。当然,这个问题不是杭州独有,目前国内写字楼市场多数采用销售的方式。但作为一种趋势,未来写字楼市场的单一产权写字楼会不断增加统一经营。目前北京、上海、深圳只租不售的写字楼数目开始增加,而且这些写字楼租金表现明显好于同类出售写字楼。而且房地产市场成熟的国家和地区,写字楼租赁是主流,商业地产经营甚至成为一些房地产企业的主要收入来源。

此外,在市场中介不健全的时候,写字楼的分散出售很可能会提高市场的空置率。对于一般的写字楼开发商而言,销售结束,就基本和这幢楼盘没什么关系了,剩下的是使用者和投资者自己的事情。在实际调研中,我们发现不少以投资为目的的写字楼购买者把租赁业务委托给物业管理公司。但是物业管理公司毕竟不是中介机构,提供的咨询和服务都很有限。而且在这种模式下,出租方是被动的等待,而需求方掌握的信息又有限。当然,杭州不是没有写字楼中介,但是我们必须承认,杭州目前的写字楼中介无论从数量还是从专业化角度看,都远远落后于住宅中介,也落后于市场要求。因此,写字楼市场的信息摩擦将远远超过产权较集中的写字楼市场,从而导致写字楼市场的高空置率。

综上所述,写字楼市场的分散销售与集中租赁相比,将导致较低的投资收益和较高的市场空置率。当然,杭州目前写字楼市场的发展还处于探索期,不可能一步跨到成熟市场的模式。随着杭州写字楼市场从增量市场逐步走向存量市场,写字楼经营的重心必然从开发转向租赁服务,写字楼物业也将在这个过程中用事实宣告它与住宅市场的不同。但是,对于一个有价值追求、有社会责任感的房地产开发商而言,房地产开发不仅仅是谋取利润,更要注重产品为消费者、投资者和社会所创造的价值。因此,只有调整战略、积累经验、大胆创新、勇于探索,才能在未来激烈的写字楼市场竞争中拥有一席之地。

创业项目可行性报告我们是一群充满想象力的年轻人,我们为生活而狂热的追求梦想,追求我们每一个年轻人内心深处的安乐巢。

创业项目背景:

随着生活水平的不断提高,人们对家居的品味也在逐层上升,更换新家具的频率更是快速增长。温室效应、全球变暖这些问题接踵而至。我国的森林覆盖率约20%,而每年森林的砍伐量却在增长。其中80%都用于新家具制作。在当前大环境下,能源问题成为全世界特别是发展中国家面临的严峻问题。因此,促进环保体制才是治本之策。因此,家居消费模式的转变迫在眉睫。环保的“旧家具新面貌”正是在这种大背景下应运而生,突破传统的家具消费模式及观念,运用DIY,灌入全新消费理念,倡导循环利用、低碳节能,回收废旧家具进行个性化改造,建设资源节约型、环境友好型社会。

创业项目核心:

为旧家具外观整容美化、翻新,新家具改造以及旧家具回收翻新二次进入市场流通等,以响应政府低碳、节能、环保的号召,节约大量自然资源并给普通消费者带来经济上的节约。这个项目的产品针对性强,便于消费心理研究和设计、服务的创新和完善;低碳、节能、环保又会得到政府的支持和社会的认可。

创业项目业务:

为顾客的老旧家具提供改造的一系列服务,以DIY的方法,将破旧家具进行改造,使资源得到循环利用,节约木材,达到经济与环保双盈利的目的。创意生活,环保健康,让我们“低碳乐享生活”。

创业项目目标:

家居,环保,创意融为一体的领先者。

创业项目理念:

1,采用纯手工的技术,打造最独特、经济的产品,将每个产品的价值最大化。

2,采用废旧家居改造,将原材料循环利用,并且坚持采用最环保的材料进行改造,最大化的减少碳的排放。

3,生产链和管理团队的最优化,节约下一切不必要的开支,达到利润最大化。

4,以顾客的要求为一切后续工作的前提,最大化的满足顾客的需求,提供优质的后续服务。

创业项目服务:

此次创业项目进行改造的旧家具,我们均尽可能的满足顾客的需求。完工后,如果有任何瑕疵问题,在一定时间内顾客均可以退还给我们重新完善。使用材料方面,在现代科技的支持下,我们一定会使用经济的低碳环保材料,比如多使用布艺材料和环保漆,将生物材料与高科技结合的有机材料等。

创业项目产品优势:

1、为客户省下购置新家具昂贵的支出现在的家具价格越来越高。许多被遗弃的家具其实从材质、用途来看还是有很大的可用性的,只是外观稍有不满。对于这类家具,经过外观上的刷新喷漆、手绘、结构改造便可以使它们焕然一新,让客户爱不释手。而这些收费却只有购买新的实体的十分之一不到。这同样适用于一些蜗居群体比如刚毕业大学生,面对购房压力会选择租房,而出租房多为小户型。通过我们的创意设计及精心的改造,在花费最少的情况下,同样可以享受到最有风格、最有品质的生活。2、客户选择自主性

品质生活的家居品要做到百分百满意,而许多客户不满市场上提供的样式单调、价格昂贵的成品。告诉我们你的细节需求,心目中理想的外观、尺寸、结构我们一一为您实现。3、解决废物遗弃问题

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